라우든 카운티 100만달러 돌파한다

NVAR-GMU 워싱턴 지역 주택 시장 예측 워싱턴 지역 주택 부동산 가격이 내년에도 계속 상승세를 이어갈 것으로 예상된다. 북버지니아부동산중개인연합회(NVAR)과 조지 메이슨 대학(GMU) 지역분석학 센터가 공동으로 작성한 2024년 시장 전망 보고서에 의하면, 주택과 상업용 부동산 시장이 아직 펜데믹 이후의 새로운 시장 안정기에 접어들지 못했다. 보고서는 워싱턴 지역의 안정적인 고용시장이 계속 유지되고 있음에도 불구하고 전세계적인 보편 경제의 흐름에 따라 침체가능성이 제기되고 있으며, 새로운 주택 시장 안정기에 이르지 못한 탓에 주택 판매 시장은 올해와 마찬가지로 계속 위축될 가능성이 높다고 점쳤다. 인플레이션은 2-3% 선에서 안정화되지만, 2024년 상반기 경기 침체가 예상되면서 실업률도 다소 증가할 수 있다. 코로나 펜데믹 이후 원격근무 선호 현상으로 인해 출퇴근 권역에서 벗어나는 외곽 지역으로 이주하는 경향이 이어지면서 전체 시장에도 영향을 미치고 있다. 라이런 맥라리언 NVAR 대표는 “주택 리스팅 고갈 사태가 2024년에도 지속되면서 주택 가격 상승세는 필연적”이라면서도 “10년만기 국채 이자율이 감소하면서 모기지 금리 상승세가 꺾이거나 완화돼 새로운 바이어 군단 형성도 기대하고 있다”고 전했다. 지역정부가 저소득층 주택 공급을 늘리기 위한 정책적인 수단을 강구하고 있는 점도 시장에 긍정적인 신호를 주고 있다. 페어팩스 카운티의 2024년 12월 주택가격을 2023년 12월에 비해 3.5% 상승할 것으로 예상했다. 2024년 6월에는 싱글하우스 중간판매가격이 93만5930달러까지 치솟을 것으로 전망했다. 페어팩스 카운티 가격상승폭은 타운하우스(4.4%)가 싱글하우스보다 더 높을 것으로 보인다. 라우든 카운티의 2024년 12월 중간주택판매가격은 전년동월 대비 5.5% 상승해 100만7248달러를 기록할 것으로 예상했다. 라우든 카운티는 IT 기업의 입주와 관련 일자리 증가로 가격 상승폭과 리스팅 주택 감소폭이 다른 지역에 비해서도 훨씬 심각할 것으로 보인다. 페어팩스 카운티의 2024년 전체 판매주택은 2023년에 비해 9.9% 하락하는 등 시장 전반의 침체현상은 계속될 것으로 보인다. 대부분의 페어팩스 카운티 주택 소유주는 3% 안팎의 모기지융자를 지니고 있는데, 새로운 주택으로 이사가고 싶어도 6% 안팎의 이자율에 직면해 주택 판매를 망설이고 있다. 김옥채 기자 kimokchae04@gmail.com카운티 돌파 페어팩스 카운티 주택 시장 지역 주택

가주 지역 저소득층 주택 정책은 엉망

가주 지역 도시 중 단 5%의 지역만 저소득층용 신규 주택 건축 목표에 부합한 것으로 나타났다. 반면, 중간 소득 이상 소득층에 대한 주택 개발은 원활한 상황이어서 가주 주택 정책의 불균형 실태를 보여주고 있다. LA데일리는 가주주택국 자료를 인용, 가주 지역 538개 시, 카운티 중 29개 지역만 모든 소득층을 대상으로 한 신규 주택 개발이 목표치를 달성했다고 15일 보도했다. 남가주뉴스그룹(SCNG)은 신규 주택 건축 허가 건수 등을 기준으로 주택 정책 평가서를 작성했는데 가주는 전체적으로 ‘C-’ 등급을 받았다. 일례로 노숙자 문제 등으로 어려움을 겪고 있는 LA의 경우 전체 등급에서 ‘C-’를 받았다. 건축 허가 건수를 항목별로 보면 극빈층 전용 주택은 목표치(2만427건)에 한참 못 미치는 9643건에 그쳤다. 저소득층 주택 허가건 역시 단 4591건으로 목표치(1만2435건)에는 모자라는 수치다. 반면, 중간 이상 소득층의 허가 건수는 12만2160건으로 목표치(3만5412건)를 훨씬 초과했다. LA만 봐도 주택 정책의 불균형이 극심하다는 것을 알 수 있는 대목이다. 이 밖에도 맨해튼비치(D등급), 잉글우드(D- 등급). 캄튼(F등급), 린우드(F등급), 론데일(F등급), 몬터레이파크(F등급) 등 LA카운티(D등급) 대부분의 지역이 주택 정책에 있어 낙제점을 받았다. 주택 정책 자문 기관인 남가주정부연합(SCAG) 코미 아지즈 디렉터는 “저소득층을 위한 주택 공급이 저조하다 보니 주택 가격과 임대료가 치솟고 있다”며 “이로 인해 노숙자가 증가하는 등 계속해서 악순환이 이루어지고 있다”고 지적했다. 현재 가주에서는 50년 넘게 지역 주택 수요 평가(RHNA) 프로그램이 시행되고 있다. 즉, RNHA 평가 요건에 의거, 저소득층 주택 공급 및 개발 정책이 진행되는데 대부분 지역에서 목표치에 미치지 못했다는 것은 가주의 주택 정책 위기를 보여주는 대목이다. 게다가 RNHA 목표치 달성과 관련한 시행 규정이 법률로 정해지지 않았기 때문에 지역 정부가 자발적으로 추진하는 개발에만 기대야 한다는 점도 저소득층 주택 프로젝트가 난항을 겪는 원인으로 작용한다. 실제 시, 카운티 정부 관계자들은 저소득층 주택 목표치는 현실적으로 달성이 어렵다는 입장이다. 이 매체는 “시, 카운티 정부 관계자들은 사실상 건축비 상승, 노동력 부족, 지역사회 내 반발 등 저소득층 주택 건설에 대한 역풍이 상당하다며 목표치 달성이 현실적으로 쉽지 않다는 점을 내세우고 있다”고 전했다. 장열 기자저소득층 지역 저소득층 주택 지역 주택 주택 정책

[부동산] 2023년 경제와 부동산 전망

2023년 경제성장률은 전년의 1.9%에서 0.7%로 하락할 것으로 예상한다. 일각에서 주장하는 것과 같이 경기침체는 2022년 말이나 2023년 초가 아닌 하반기에나 시작할 전망이다. 지난 10월의 고용지표나 물가수준 등을 고려하면, 미국 경제가 경기침체 국면에 근접했다는 근거는 많지 않다. 게다가 미국의 중앙은행인 연준은 지난 3월부터 정책금리 인상을 시작했는데, 지난 9월에서야 정책금리가 중립금리 수준을 웃돌며 통화정책이 긴축국면으로 진입했다. 중립금리란 경제가 잠재성장률 수준에서 인플레이션 압력이 없는 상황의 금리 수준을 의미한다. 통화정책의 시차가 9개월 전후라는 점을 감안하면, 연준이 그동안 정책금리를 인상한 효과는 2023년 하반기에 더욱 가시화할 것으로 보인다. 주택시장을 보면 주택 가격 폭락은 역사적으로 자주 일어나지는 않았다. 80년대 초, 90년대 초, 그리고 글로벌 금융위기를 몰고 온 2008년이었다. 즉, 미국의 주택 가격이 전국적으로 두 자릿수 비율로 급락하는 것은 대공황과 2008년 서브프라임 사태 때뿐이었다. 그런데 현재의 분위기가 심상치 않다. 월스트리트는 주택 가격 하락 시대에 들어서고 있다는 것뿐 아니라 서브프라임 사태에 이은 또 다른 급락이 올 것이라는 것에 공통된 의견을 제시하고 있다. 지난주 투자은행 모건스탠리는 2023년 말까지 주택 가격이 7% 하락할 것으로 예상한다. 2006년에서 2012년까지 사이 최고점에서부터 27% 하락이 있었던 것에 비하면 아주 적은 하락률이지만 모건스탠리의 전망이 맞게 된다면, 서브프라임 사태 이후 두 번째로 가파르게 하락하는 것이 될 것이다. 이례적인 주택 가격 상승에 주택담보대출 금리 인상이 겹쳐 구매를 감당할 수 없는 수준에 이른 것이 원인이라고 포천은 전하고 있다. 모건스탠리의 보고서는 “주택담보대출 금리를 7%라고 한다면, 주택 구입 능력이 지금보다 더 나빠질 것으로 보인다. 우리가 생각하는 이런 수준의 하락에 있어 긍정적인 것은 이 하락이 주택 가격을 2022년 1월 때 정도로까지 돌려놓을 것”이라고 전했다. 7% 하락은 기초 사례 분석이다. 또한 이에 관한 분석도 냈다. 상승 사례는 내년 봄까지 주택담보대출금리가 다시 하락하면 2023년 미국 주택 가격은 5% 상승할 수 있고, 반대로 하락 사례에서는 미국이 침체에 들어가면 주택 가격이 10% 하락할 수 있다고 보고 있다. 모건스탠리의 애널리스트들은 “주택구매능력은 이미 어려움에 봉착했다. 주택 구매를 하려던 사람들이 임대료가 높아져 가는 환경에 노출되면서 계약금을 위한 저축 가능성이 약화되고 있다. 이것이 높아지는 실업률과 만나면, 주택 판매가 나쁜 면에서 글로벌 금융위기를 앞지르는 시나리오를 상상할 수 있다”라고 보고서를 썼다. 무디스 애널리틱스는 매 분기 소득 수준을 포함한 지역의 펀더멘털이 그 지역의 주택 가격을 받칠 수 있는지 평가한다고 한다. 한 지역의 주택 시장이 25% 이상 높게 평가가 되어 있다면, 무디스는 이를 크게 고평가가 된 것으로 본다. 올 2분기 가장 큰 413개 지역 주택 시장 중 210개 지역이 크게 고평가된 것으로 분류됐다. 그리고 크게 고평가가 된 주택 시장들의 10에서 15%의 하락을 보게 될 거라고 전망했다. 불황이 닥치면, 이들 고평가 시장들의 주택 가격 하락률이 20에서 25%로 커질 것이라고 예측하고 있다. 이들의 전망대로 주택 가격이 실제로 10~15% 하락하면 팬데믹 부동산 상승이 결국은 팬데믹 부동산 거품이었다는 뜻이라고 포천은 시사했다. ▶문의: (213)445-4989 현호석 마스터 리얼티 대표부동산 경제 하락률이지만 모건스탠리 주택담보대출 금리 지역 주택

그곳에 살고싶다 <8> 플라워리 브랜치 (Flowery Branch)

주택 신축 늘면서 인구 급증 스와니한인상권 가까워 편리 첫 주택 구입 한인 관심 늘어 ■ 역사 플라워리브랜치는 조지아주 홀카운티(Hall County)에 속한 작은 도시다. 도시 성장의 결정적 계기는 철도 건설이었다. 1873년 애틀랜타와 노스캐롤라이나 샬롯을 연결하는 철도가 개통되면서 이곳에도 사람들이 모여들기 시작했다. 도시는 철도 개설 1년 뒤인 1874년 설립됐다. 이 지역 원주민이었던 체로키 부족은 이곳을 ‘가지 위의 꽃’을 의미하는 ‘아나굴르스키(Anaguluskee)’라고 불렀다. 플라워리브랜치는 이것을 영어로 옮긴 것이다. 초기 백인 정착민들은 이곳을 ‘블라썸 크리크(Blossome Creek)’라고도 불렀다. 플라워리브랜치는 철도 개설 전인 1800년대 초중반에도 조지아 북부 지역을 관통하는 중요한 관문이었다. 민주당 출신의 7대 대통령 앤드류 잭슨은 인디언 소탕전쟁이었던 제1차 세미놀 전쟁(Seminole Wars)에 참전하면서 플라워리브랜치 지역에 잠시 머물렀다고 한다. 그때 만들어진 2층 2층짜리 통나무집 ‘바우만-퍼클 하우스’가 뷰포드 인접 지역에 남아 있다. ■ 교통 애틀랜타 도심에서 차로 약 45분 거리(40마일)에 있다. I-85 고속도로에서 갈라진 I-985 고속도로가 도시를 통과해 교통이 편리하다. 한인 밀집 지역인 귀넷카운티와 인접해 둘루스나스와니 한인 상권 이용에도 무리가 없다. 도시 면적은 7.1스퀘어마일(18.4㎢)이다. ■ 인구와 경제 2022년 플라워리브랜치 인구는 9639명이다. 매년 5% 가까운 인구 성장률을보이고 있으며 지난 2010년(5679명)에 비해서는 무려 70% 가까이 증가했다. 인구 구성은 백인이 83.5%로 절대 다수를 차지하며 흑인 8.1%, 아시아계 2.5% 등이다. 한인 인구도 통계는 잡혀있지 않지만 이 지역 주택 매입자가 꾸준히 늘어나고 있다는 게 한인 부동산 업계의 분석이다. 플라워리브랜치 주민의 평균 가구소득은 8만3257달러며 빈곤율은 6.43%에 그친다. ■ 주택 가격 부동산 정보사이트 ‘리얼터닷컴’에 따르면 2022년 3월 기준 플라워리브랜치의 주택 중간 가격은 42만8000달러다. 스퀘어피트당 가격은 181달러다. 지난 1년간 주택 가격이 31.9% 상승했다. ■ 학군 플라워리브랜치는홀카운티 교육구 소속이다. 지역 인구 유입이 크게 늘면서 학생 수도 크게 늘고 있다. 교육구 전체로 7개의 고등학교가 있으며 약 1600명의 학생이 재학 중인 플라워리브랜치 고등학교는 2007년 조지아 최고 고교로 선정되기도 했다. ■ 기타 뷰포드와 게인스빌 사이에 위치한 플라워리브랜치는 메트로 애틀랜타 지역의 마지막 붐 타운으로 불린다. I-985 12번 출구를 중심으로 서쪽으로는 래니어 호수가, 동쪽으로는 I-85가 닿는다. 농장 중심의 한가한 시골 도시에서 탈피해 곳곳에 주택가가 형성되면서 발전했고, 최근 몇 년 새 신규 주택 단지가 급증하면서 주목받고 있다. 이곳에는 NFL 애틀랜타 팰컨스의 훈련 캠프가 있다. 또 한인들도 좋아하는 촉촉한 식빵으로 유명한 메이커 킹스하와이안이 11만6000스퀘어피트 규모의 유통 센터를 이곳에 운영하고 있다. 사탕류나 껌을 생산 판매하는 제과업체 리글리(Wrigley) 생산 공장도 이곳에 있다. 플라워리브랜치는 인기 있는 촬영지이기도 하다. 인기 넷플릭스 드라마 ‘오자크’와 아담 샌들러, 드류 베리모어가 출연한 영화 ‘블렌디드’, 공포 영화 ‘어롱케임 더 데빌’ 등이 이곳에서 촬영됐다. 〈보충·정리=김태은 인턴기자〉 김태은 인턴기자플라워 브랜치 인구 급증스와니한인상권 지역 주택 한인 인구

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라우든 카운티 100만달러 돌파한다

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